ИНЕРЦИОННЫЙ СЕКТОР. АНАЛИТИКИ И ЭКСПЕРТЫ РАЗМЫШЛЯЮТ О ТОЛЬЯТТИНСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости в наступившем году будет довольно остро реагировать на кризисные явления в экономике страны.

Яркий тому пример – ажиотажный спрос на квартиры, дома и земельные участки в декабре, в период беспрецедентного обвала национальной валюты. Мнения экспертов по поводу ситуации на рынке кардинально отличаются: часть из них считает, что объем сделок в ближайшее время сократится, другие же, напротив, уверены, что рынок оживет. «Уже сейчас заметно снижение спроса, зависло множество сделок с ипотечными кредитами. Нас ждет снижение цен, и весьма серьезное», – говорит руководитель проекта «Роснедвижимость» Александр Плутт. С ним не согласен директор АН «Русская жемчужина» Алексей Кирюшин: «Могу точно сказать, что пока кризис нас не затронул, люди продолжают активно покупать, формируя стабильный спрос».

Несмотря на разность прогнозов, однозначно, что следующий год для большинства россиян простым не будет. В условиях падения экономики и девальвации рубля население пытается спасти свои сбережения путем вложения в жилую недвижимость, которая всегда считалась самым надежным способом сохранения капитала. Из-за этого в 2014 году и случился ажиотажный спрос на жилье. «Рынок в прошлом году подогрелся людьми, которые хотели вложить свои средства, чтобы не потерять их из-за курса рубля. Народ вкладывался не только в автомобили и телевизоры – народ скупал недвижимость», – говорит финансовый директор СК «Городской строитель» Евгений Козлов.

«Я не припомню времен, когда бы мы сидели без дела. А в декабре 2014-го вообще работали без обеда, уходили домой очень поздно, – вспоминает Оксана Гринько, начальник отдела продаж поселка «Уютный». – Люди тогда особо не выбирали даже, были готовы купить любой дом – на что хватало денег, ведь все наши дома продаются по принципу «заезжай и живи». У нас была очередь клиентов, продажи шли очень интенсивно».

Некоторые аналитики считают, что не стоит радоваться высоким продажам декабря: следствием искусственной активизации рынка обычно становится исчерпание спроса в последующие периоды. С учетом дальнейшего уменьшения доходов населения и удорожания кредитных средств в ближайшие годы прогнозируется снижение, а в 2018 году – падение спроса на недвижимость. «Уже сейчас заметно снижение спроса, зависло множество сделок с ипотечными кредитами, – поясняет Александр Плутт. –  Если мы посмотрим на рост цен на элементарные продукты, снижение доходов населения, массовые сокращения персонала, то станет понятно, что спрос сильно снизится. Добавим к этому массовые покупки в конце прошлого года, когда все приобреталось в «режиме паники». Активными участниками этого процесса были как те, кто собирался купить квартиру в будущем, так и непрофессиональные инвесторы, забравшие сбережения с банковских депозитов. Первые больше не придут на рынок недвижимости, а многие из вторых будут вынуждены продавать необдуманно приобретенные активы. Все это будет играть против рынка недвижимости. Так что снижение цен обязательно будет, и весьма серьезное».

«Любое мнение о том, что будет с рынком и ценами в будущем – это гадание на кофейной гуще, – уверены в одной из строительных компаний города. – Мы будем идти по рынку: будет он расти или падать – то же самое будет происходить и у нас. Но есть один важный нюанс: насколько сильно не произошло бы замедление рынка, всегда будут люди, готовые купить квартиру просто потому, что им это нужно. Ситуации разные – необходимо расширить жилую площадь или разъехаться, появилась молодая семья. Эта категория клиентов всегда будут брать квартиры, несмотря на ситуацию». 

«Несмотря на то, что декабрьские события спровоцировали рост продаж в два раза, у нас не было такого ажиотажа, как в Москве – возможно потому, что в Тольятти не так много богатых людей, – говорит Алексей Кирюшин. – Вообще на рынке недвижимости мы не ощущаем кризиса – ситуация вполне благоприятная. Квадратный метр не растет – 48 тыс. рублей в Тольятти, 64 тыс. в Самаре. Наблюдаем устойчивый спрос – на первом месте, как всегда, новостройки, хотя и вторичный сектор тоже не проседает. Берут в основном ликвидные квартиры – одно-, двухкомнатные, при этом рынок элитного жилья не стоит, у него есть свои покупатели. Вообще в Тольятти экономическая ситуация вполне благоприятная – это автомобилестроительный сектор, химическая промышленность, постепенный запуск производств в ОЭЗ, и это дает нам основания полагать, что доходы жителей города не упадут, что люди будут продолжать покупать недвижимость. Я бы хотел обратить внимание на новые объекты, которые находятся в пределах города. В первую очередь хочу отметить «Пальмиру» – отличное место в центре Тольятти, очень удачное вложение средств. Среди загородного жилья я бы обратил внимание на «Березовку» – весьма перспективный проект, но для тех, кто может себе позволить значительные вложения – там объекты начинаются от 3,5 млн рублей. Более экономный вариант – «Ладья Благополучия». Уверен, что и в ближайшем будущем рынок недвижимости не просядет, кризис нас не коснется».

С тем, что тольяттинский рынок недвижимости еще долгое время будет сохранять прежние позиции, согласен и Евгений Козлов: «Инерционность – это одно из главных качеств рынка недвижимости, поэтому пока ничего не затихнет. Цены у некоторых участников рынка пока остались на прежнем уровне, однако очень многие застройщики переписали ценник с нового года на 10-15%.

Значительный скачок цен будет весной – как только народ увидит, что творится на полках магазинов, прочитает о повышении цен на стройматериалы, электричество, топливо, на энергоносители – все остальное пойдет расти по цепочке. Те, кто захочет сохранить свои деньги, понесут их на стройку».

Довольно любопытно, что экономический стресс практически не повлиял на ситуацию с продажами в секторе загородной недвижимости. «Экономическая ситуация в стране существенно на уровень наших продаж не повлияла, – сообщил заместитель директора ООО ИК «Недвижимость» Дамир Шаянов. – Березовка – это загородное жилье, особый статус недвижимости. К тому же все готовые дома в нашем массиве давно раскуплены, остались только варианты на стадии строительства. Поддавшись паническим настроениям, люди спешили вкладывать деньги в недвижимость, не задумываясь о последствиях: качестве жилья, своих финансовых возможностях, репутации застройщика.

У нас же особый клиент: в Березовку идут те, кто ищет не вложения средств, а создания особого образа жизни. На сегодняшний день мы сохранили цены на уровне 2014 года. Думаю, поднятие стоимости различных компаний связано с эмоционально-спекулятивным аспектом.

Согласно мониторингу участников строительного рынка, можно отметить, что в конце декабря практически везде шел рост продаж. Поднялись цены на одно-, двухкомнатные квартиры, на трехкомнатные снизились, но все же большого снижения или повышения стоимости не произошло. Скоро цена стабилизируется: покупатель сейчас занял позицию выжидания. Конечно, стоит вопрос об уровне, на котором произойдет стабилизация. Но по всем признакам, снижение стоимости квадратного метра качественного жилья на данный момент экономически не обосновано».

«В феврале поток покупателей продолжается, интерес не пропадает. Хочу отметить, что не вижу паники среди населения, – констатирует Оксана Гринько. – Те, кто к нам приходит, планируют покупать, брать ипотеку, планируют иметь стабильный доход. Нас это радует.

Предпосылок повышать цену мы не видим – если только не повысятся цены на стройматериалы, это будет понятно в марте. Более того, у нас всегда были скидки 80-100 тыс. рублей на дом. Сейчас делаем скидки в том же объеме. У нас много планов на этот год – разрабатываем более интересные интерьерные предложения и предлагаем различные варианты оплаты, сохраняя индивидуальный подход к каждому клиенту».

«Сейчас на рынке недвижимости обычная постновогодняя стагнация, ничего критического я не наблюдаю, – констатирует  руководитель  отдела продаж ГК «Алтегра» Елена Алифанова. – В декабре у нас, как и у многих, продажи пошли вверх: все-таки 500 тыс. рублей за земельный участок – это небольшая сумма и гарантированное вложение средств. Отмечу, мы не увеличили стоимость земельных участков, мы хотим, чтобы каждый человек смог позволить себе его приобретение, для этого даже предусмотрены рассрочки до трех лет. В поселке «Земля народу» все участки продаются с коммуникациями (свет, вода, газ, дорога), сейчас это уже не просто вложение на будущее, а реальная возможность приобретения земли с возможностью строительства дома и проживания в нем».

Отметим, что часть аналитиков отмечает торможение рынка жилья из-за снижающегося инвестиционного спроса и растущих ставок по банковским вкладам. «Рост ставок по кредитам, более требовательное отношение к заемщикам со стороны банков, а также замедление темпов роста реальных доходов населения сделает 2015 год сложным для ипотечного кредитования», – говорят они. Здесь о своей поддержке строительного сектора заявило АИЖК. Приоритетом будут пользоваться проекты строительства жилья, осуществляемые в рамках программы «Жилье для российской семьи». Для поддержки спроса АИЖК будет рефинансировать предоставленные ипотечные кредиты для отдельных категорий граждан по льготной процентной ставке, не исключено использование и механизма субсидирования в той или иной форме.

Так стоит ли покупать квартиру, дом или земельный участок в 2015 году? В этой связи эксперты говорят о том, что сама по себе недвижимость – это своеобразный инструмент защиты от процессов инфляции. Ее цена растет вместе с инфляцией, а порой даже немного стремительнее. В случае продолжения падения российской денежной единицы цены на недвижимость могут вырасти, однако и это произойдет не сразу, и скорее всего, потребуется, по меньшей мере, один-два года. По некоторым прогнозам, рост достигнет уровня 20% всего в течение двух лет.

Однако и сильного снижения цен на квартиры в 2015 году ожидать также вряд ли стоит. Вполне вероятно, что подорожание американского доллара скажется на строительной отрасли, так как уже сегодня специализированное оборудование (краны, бетонные мешалки, насосы и так далее) и многочисленные отделочные материалы, которые, к сожалению, пока не были замещены отечественным производством, а продолжают импортироваться. Все это означает, что себестоимость готового жилья возрастет, по меньшей мере, на 8-10%. Однако и это не более чем единицы, неспособные повлиять на рыночную ситуацию. Также подорожание жилья способно произойти по причине дефицита земли в городской черте, ну а она дорожает день ото дня и практически никогда не зависит от каких-либо экономических флуктуаций.

Анна Клабукова