РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ. ВЕСЕННЕГО ОЖИВЛЕНИЯ ДО СИХ ПОР НЕ ПРОИЗОШЛО

25.03.2014 / 08:13

Вопреки ожиданиям традиционно приходящегося на март оживления в сфере недвижимости не произошло. Участники тольяттинского рынка связывают это с выжидательной позицией, занятой владельцами свободных денежных средств, и наличием достаточного количества предложений во всех сегментах. Специалисты констатируют как появление конфликта интереса продавцов и покупателей, так и полную финансовую и экономическую неопределенность. Между тем эксперты полагают, что сегодня наступило наиболее подходящее время для вложения средств в недвижимость.

СТРЕМЯТСЯ К НОВОМУ

Ежегодно перед мэрией Тольятти ставятся планы по вводу нового жилья в эксплуатацию. В 2013 году при плане в 200 тыс. кв. м было построено и введено в эксплуатацию 203,2 тыс. Чтобы не оказаться в немилости у губернских властей, в этом году местным чиновникам предстоит ввести в эксплуатацию уже 220 тыс. кв. метров. В их числе 185 тыс. кв. м многоквартирного жилья и 35 тыс. – индивидуального. В общей сложности же на территории города ведется строительство 75 многоквартирных домов общей площадью 581 тыс. кв. метров.

По мнению экспертов, соблюсти  плановые показатели вполне реально. В настоящее время на территории Тольятти реализуется сразу несколько крупных проектов жилищной застройки. Наиболее заметные – «Лесная слобода», микрорайон «Квартал Лесной», «Белый город», «Прилесье». Несколько сложнее со строительством индивидуального жилья. Подавляющее большинство загородных поселков территориально относятся к Ставропольскому району. 

В НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ НА ТЕРРИТОРИИ ТОЛЬЯТТИ РЕАЛИЗУЕТСЯ СРАЗУ НЕСКОЛЬКО КРУПНЫХ ПРОЕКТОВ ЖИЛИЩНОЙ ЗАСТРОЙКИ. НАИБОЛЕЕ ЗАМЕТНЫЕ – «ЛЕСНАЯ СЛОБОДА», МИКРОРАЙОН «КВАРТАЛ ЛЕСНОЙ», «БЕЛЫЙ ГОРОД», «ПРИЛЕСЬЕ»

Если в предыдущие годы март традиционно демонстрировал оживление рынка недвижимости, в этом году ситуация иная. Как отмечают участники рынка, в настоящее время наблюдается активный интерес покупателей к однокомнатным квартирам. «С осени в стране идет «чистка» банковской сферы. События вокруг Украины тоже отрицательно сказываются на состоянии российской экономики. Падают цены на акции, растет курс валют. Инвесторы ищут способы сберечь капиталы. Первичный рынок недвижимости это уже ощутил, спрос вырос, но в основном на однокомнатные квартиры, как более ликвидные. Мы начали строительство и заключение договоров нового дома в квартале «Лесная слобода» две недели назад, на сегодня уже разобрали все однушки», – комментирует ситуацию на рынке финансовый директор СК «Городской строитель» Евгений Козлов.

Аналогичной точки зрения придерживаются специалисты ФСК «Лада-Дом». «В микрорайоне «Квартал Лесной» в марте 2015 года к сдаче у нас запланировано четыре объекта, три из них экономкласса. Уже к началу официального открытия продаж по данным объектам было получено больше 50% заявок на квартиры, и интерес у покупателей не спадает», – сообщают эксперты «Лада-Дома». Всего же к сдаче намечено около 50 тыс. квадратных метров, из них 14 тыс. кв. м – квартиры в клубном жилом комплексе «Лесная поляна».

"В ДОКРИЗИСНОМ 2008 ГОДУ 1 КВ. М СТОИЛ 44 ТЫС. РУБЛЕЙ. СЕЙЧАС У НАС УЖЕ 2014 ГОД, И ЦЕНА КОЕ-КАК ДОРОСЛА ДО 42 ТЫС. РУБЛЕЙ. ЭТО СПУСТЯ 6 ЛЕТ, ЗА КОТОРЫЕ СИЛЬНО ВЫРОСЛИ СТОИМОСТЬ ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ И СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ"

Председатель правления ЖСК «Мое жилище» Александр Ворожейкин также фиксирует устойчивый спрос на однокомнатные квартиры. При этом господин Ворожейкин отмечает сложную финансовую ситуацию, в которой приходится работать строителям. «В докризисном 2008 году 1 кв. м стоил 44 тыс. рублей. Сейчас у нас уже 2014 год, и цена кое-как доросла до 42 тыс. рублей. Это спустя 6 лет, за которые сильно выросли стоимость электроэнергии и строительных материалов. Строители сейчас в очень тяжелой ситуации», – говорит Ворожейкин.

Цена квадратного метра в Тольятти все же растет, но очень медленно. В частности, в ЖСК «Мое жилище» последнее повышение состоялось 1 марта, цены выросли всего на 5%, до этого повышение было 1 октября 2013 года. В ФСК «Лада-Дом» также повысили стоимость квадратного метра с 1 марта. В среднем ценник увеличился на 1-2 тыс. рублей, в зависимости от класса жилья.
«Цена в марте 2013 года за квадратный метр была 37-38 тыс. рублей. На сегодня наши цены 42-44 тыс. рублей. Сразу после сдачи дома квартиры продаются на вторичном рынке по 54-56 тыс. рублей за квадратный метр. «Первичка» осенью имеет все шансы вырасти до 50 тыс. рублей. Вследствие роста валюты и цен на топливо начался рост цен на стройматериалы», – рассказывает Евгений Козлов.

ДОРОЖАТ СТАРЫМ

На вторичном рынке недвижимости заметного оживления также не наблюдается. «Этот год нестандартный – Украина, валютные качели. Рынок недвижимости – зеркало экономики, а она поводов для движения не дает. Наблюдается некий народный психоз – самая дешевая недвижимость растет в цене. Продавцы выставляют цену на однокомнатную квартиру в пятиэтажном доме как на квартиру ульяновской планировки», – говорит директор АН «Новое» Татьяна Мкртчян.

По мнению наблюдателей, рынок стагнирует. Интересы продавцов и покупателей не совпадают. Продавцы хотят воспользоваться ситуацией, когда люди, переживая за свои сбережения, пытаются вложить их в недвижимость. Покупатели с ростом цен категорически не согласны. «Когда стоимость квартир растет на 5-10 тыс. в месяц, это нормально. А когда ценник резко поднимается на 50-100 тыс. – это уже перебор. Именно такая ситуация произошла с однокомнатными квартирами. С интересным предложением вышел «Лада-Дом». Если они будут продавать квартиры площадью 38 кв. метров по 40 тыс. за  метр, это скажется на общем снижении цен на квартиры», – полагает Мкртчян.

ПРОДАВЦЫ ХОТЯТ ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ СИТУАЦИЕЙ, КОГДА ЛЮДИ, ПЕРЕЖИВАЯ ЗА СВОИ СБЕРЕЖЕНИЯ, ПЫТАЮТСЯ ВЛОЖИТЬ ИХ В НЕДВИЖИМОСТЬ. ПОКУПАТЕЛИ С РОСТОМ ЦЕН КАТЕГОРИЧЕСКИ НЕ СОГЛАСНЫ

Какие-либо прогнозы на будущее госпожа Мкртчян делать не берется: «Непонятно, что будет со страной, мировой экономикой, АВТОВАЗом. Могу лишь отметить, что ситуация очень тревожная. Мы увидели это по рынку аренды квартир. Если раньше, несмотря ни на какие кризисы, в месяц заключалось по 30-40 сделок, то сейчас 3-4. Владельцы снижают цены, но арендаторов все равно нет. Вот это меня пугает, потому что говорит о том, что экономика в городе очень не в порядке».

Генеральный директор АН «Саба-С» Анатолий Сидоров также сообщает о росте цен. «Спросом пользуются квартиры экономкласса, как на первичном, так и на вторичном рынке. Активно приобретают жилье в пригороде, в том числе с использованием сертификатов и ипотеки. Без отделки жилье там стоит 31-33 тыс. за метр, а в городе с черновой отделкой – в районе 42 тыс.», – говорит Сидоров.

"ЕСЛИ РАНЬШЕ, НЕСМОТРЯ НИ НА КАКИЕ КРИЗИСЫ, В МЕСЯЦ ЗАКЛЮЧАЛОСЬ ПО 30-40 СДЕЛОК, ТО СЕЙЧАС 3-4. ВЛАДЕЛЬЦЫ СНИЖАЮТ ЦЕНЫ, НО АРЕНДАТОРОВ ВСЕ РАВНО НЕТ"

Управляющий агентства «REALest-8» Алексей Журавлев и директор АН «Русская жемчужина» Алексей Кирюшин отмечают появление достаточно интересных ипотечных предложений от банков. Это также вызывает повышенный спрос на квартиры эконом- и стандарт-класса.

УХОДЯТ ЗА ГОРОД

Последние годы рынок загородной недвижимости переживает настоящий бум. Сегодня легко запутаться в огромном количестве предложений этого сегмента. «Ладья благополучия», «Земля народу», «Ягодный стан», «Березовка», «Уютный поселок», «Колос», «Вишневый цвет» – все это загородные поселки, расположенные на территории Ставропольского района в непосредственной близости к Тольятти. Одни предлагают клиентам уже готовые типовые дома с земельными участками, как, например, поселок «Уютный» в Узюково. Другие делают упор на продажу земельных участков («Колос» и «Вишневый цвет»). Большинство же застройщиков выходят с мультиформатными предложениями.

Так, в загородном поселке «Земля народу» к продаже предлагаются как обычные земельные участки с подведенными коммуникациями, так и готовые дома площадью от 75 кв. м и стоимостью от 2 млн рублей. Широкая линейка предложений и у компании «Ладья благополучия», есть варианты приобретения таунхауса или квартиры с земельным участком. Причем участок можно использовать как заблагорассудится – например, разбить на нем сад, построить гараж или баню.  «Наша топовая позиция – квартира 33,5 кв. м с земельным участком за 990 тыс. рублей. Они пользуются большой популярностью – в ближайшей очереди сдачи, запланированной на июнь-июль,  осталось всего несколько квартир. Также тольяттинцы активно покупают таунхаусы. Самое востребованное предложение – 50 кв. метров с участком 3,5 сотки за 1,8 млн рублей», – рассказывает руководитель службы маркетинга и рекламы ЗП «Ладья благополучия» Шамиль Сеидов.

ПОСЛЕДНИЕ ГОДЫ РЫНОК ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРЕЖИВАЕТ НАСТОЯЩИЙ БУМ. СЕГОДНЯ ЛЕГКО ЗАПУТАТЬСЯ В ОГРОМНОМ КОЛИЧЕСТВЕ ПРЕДЛОЖЕНИЙ ЭТОГО СЕГМЕНТА

Руководитель отдела маркетинга и продаж «Земля народу» Елена Алифанова отмечает, что очень большим спросом пользуются участки с подведенными коммуникациями. «Покупка участка с коммуникациями – это не просто приобретение возможности переехать за город, но и гарантированная инвестиция, – говорит госпожа Алифанова. – Если же клиент изначально ориентируется на участок с домом, то мы можем предложить ему и такой вариант – 113 кв. м с черновой отделкой за 2,99 млн рублей».

Представители городских агентств недвижимости подтверждают высокий спрос на земельные участки. Средняя стоимость популярных предложений – 40 тыс. рублей за сотку.

"МНОГИЕ ДО КОНЦА НЕ ПОНИМАЮТ, ЧТО ТАКОЕ ЖИТЬ ЗА ГОРОДОМ. ДОМ НЕ БРОСИШЬ И НАДОЛГО НЕ УЕДЕШЬ, ОН ТРЕБУЕТ ПОСТОЯННОГО УХОДА И ФИНАНСОВЫХ ВЛОЖЕНИЙ. СОДЕРЖАТЬ ДОМ ОЧЕНЬ НАКЛАДНО"

В свою очередь представители строительных компаний рекомендуют перед приобретением жилья за городом еще раз взвесить все плюсы и минусы. «Многие ведь до конца не понимают, что такое жить за городом. Дом не бросишь и надолго не уедешь, он требует постоянного ухода и финансовых вложений. Содержать дом очень накладно. Нужно иметь свою машину, которая может и не завестись, на пригородных дорогах все больше пробок», – уверен Александр Ворожейкин.

«Мы не в сказке живем. Если человек хочет свой дом, земельный участок, чтобы рядом не было соседей, или чтобы эти соседи были приятными людьми, чтобы дороги чистили, улицы освещали, нужно платить. Либо сидеть в городской квартире, ежемесячное содержание которой обойдется заметно дороже», – оппонирует ему Шамиль Сеидов.